土地上有建筑物办理抵押时，存在一些特殊情况会影响处理结果，需提前了解。
1. 土地为集体经营性建设用地：根据新修订的《土地管理法》，集体经营性建设用地可依法抵押，但需满足已办理入市手续、权属清晰等条件。若未完成入市审批，即便地上有合法建筑物，也无法办理抵押；若已入市，则需按“房地一体”原则办理，其抵押流程和要求与国有建设用地有所不同，可能需额外提供集体组织的同意文件。
2. 建筑物存在租赁关系：若地上建筑物已出租给他人且租赁期较长（如20年），办理抵押时需告知抵押权人租赁情况。根据“买卖不破租赁”原则，抵押权实现时（如拍卖土地和建筑物），租赁关系可能继续存在，影响抵押物的变现价值，部分金融机构可能因此降低贷款额度或拒绝抵押。
3. 土地使用权已设定在先抵押：若土地使用权已抵押给其他债权人，再次办理抵押时属于二次抵押，需经在先抵押权人同意，且抵押物价值需覆盖两次抵押的债权总额。二次抵押的贷款额度通常较低，且后续实现抵押权时需优先偿还在先债权，会影响后顺位抵押权人的受偿权。
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土地上有建筑物办理抵押时，可能存在以下法律风险点，需引起重视。
1. 抵押合同因“房地分离”无效的风险：例如，某企业仅将建设用地使用权抵押给银行，未将地上的厂房一并抵押，且未在合同中明确厂房的抵押约定。根据“房地一体”原则，该抵押合同可能被认定为部分无效，银行无法对厂房主张抵押权，若企业违约，银行处置抵押物时只能处置土地，无法处置厂房，导致债权无法全额受偿。
2. 建筑物违法导致抵押无效的风险：例如，某个人将自家宅基地上未取得建设工程规划许可证的房屋及土地使用权抵押给小额贷款公司，因房屋属于违法建筑，该抵押不符合法律规定，小额贷款公司的抵押权无法得到法律保护，若个人无法还款，贷款公司无法通过处置抵押物收回资金。
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土地上有建筑物时能否办理土地抵押，需结合法律规定和实际情况判断。
土地上有建筑物时，土地使用权通常可以办理抵押，但需遵循“房地一体”原则。
1. 若土地为建设用地使用权，且建筑物已合法建造：根据“房地一体”原则，抵押土地使用权时，地上建筑物需一并抵押，不可单独抵押土地使用权而排除建筑物。
2. 若建筑物为违法建筑：违法建筑不受法律保护，可能导致土地抵押申请因抵押物不符合要求被驳回，或抵押后抵押权实现时建筑物无法一并处置，影响债权实现。
3. 若土地为集体土地（如宅基地）：集体土地使用权抵押受严格限制，即便地上有合法房屋，除法律另有规定外（如荒地承包经营权），一般无法办理抵押。
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针对土地上有建筑物能否办理土地抵押的问题，需结合具体法律规定分析其合法性。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或第三人有权处分的建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物可抵押。同时，该法第一百八十二条明确“房地一体”原则：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。未一并抵押的，视为一并抵押。
问题中土地上有建筑物的情况，若土地为合法的建设用地使用权且建筑物合法，办理土地抵押时需将建筑物一并抵押，符合上述法律规定，因此土地使用权（含地上建筑物）可依法办理抵押；若为违法建筑或限制抵押的集体土地，则不符合法律要求，无法合法办理抵押。

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